Short stay en de BTW

Een recente rechterlijke uitspraak bevestigt dat tijdelijk verhuren van een nieuwbouwwoning in sommige gevallen wél recht geeft op teruggaaf van btw over de bouwkosten. Deze ontwikkeling biedt vastgoedondernemers nieuwe fiscale kansen – mits zorgvuldig toegepast.

🔍 Wat speelde er precies?

In een zaak die aan de rechtbank was voorgelegd, ging het om een ontwikkelaar die een nieuwbouwwoning tijdelijk verhuurde. De vraag was of hij de btw over de bouwkosten kon aftrekken. Normaal gesproken is verhuur van woningen vrijgesteld van btw. Maar de uitzonderregel van short-stay verhuur – korte, tijdelijke verhuur aan gasten zoals hotelverblijven – kan dat recht wél bieden.

In dit specifieke geval oordeelde de rechter dat aan de voorwaarden voor btw-belaste verhuur werd voldaan: de woning werd gemeubileerd verhuurd aan kortetermijnhuurders, vergelijkbaar met een hotelconcept. Daardoor mocht de ontwikkelaar de btw op bouwkosten terugvorderen.

⚖️ Waarom is dit belangrijk?

Verhuurvrijstelling ≠ altijd geen btw-teruggaaf
Woningverhuur is in principe btw-vrijgesteld. Maar als het daadwerkelijk gaat om korte, hotelachtige verhuur (maximaal ± 6 maanden, volledig gemeubileerd, geen onderhoud door de huurder), dan kan deze uitzondering van toepassing zijn en recht op aftrek geven.
Tijdelijkheid telt
Belangrijk is dat de verhuur daadwerkelijk tijdelijk is bedoeld – met oog op latere verkoop of langdurige verhuur. De situatie van langdurige verhuur (zoals huurcontracten van gemiddeld 18 maanden) wordt meestal door de rechter als gewone verhuur gezien, en dan geldt geen recht op aftrek.
Toekomstige wetswijzigingen op komst
Vanaf 1 januari 2026 zal de wetgeving vermoedelijk veranderd worden. Dan wordt de zogenaamde herzieningsregeling uitgebreid tot diensten aan onroerende zaken. Bij veranderend gebruik zoals van btw-belaste naar vrijgestelde verhuur, kunnen reeds teruggevorderde btw-bedragen worden gecorrigeerd binnen een termijn van vijf jaar.

Praktische implicaties voor verhuurondernemers

✅ Voorwaarden voor recht op btw-teruggaaf:

Woning wordt gemeubileerd verhuurd;
Verhuurperiode ≤ 6 maanden, doorgaans kort verblijf zonder verplaatsing van maatschappelijke kern;
Huurders betalen geen gemeentelijke belastingen of inventaris;
Verhuurmarkt lijkt op die van hotels/vakantieverblijven.

📝 Onze tips

1. Vaststellen verhuurvorm: Maak helder of je short-stay verhuurt volgens criteria hierboven.
2. Documenteer intensief: Behoud verhuurkalender, contracten, facturen en huurduurregistratie.
3. Herziening in de gaten houden: Na 2026 mogelijk herzieningsverplichtingen; houd wijzigingen in gebruik scherp bij.
4. Fiscale positie checken: Raadpleeg een fiscalist of adviseur om optimaal gebruik te maken van deze mogelijkheid - en risico's te beperken.

🏛️ Short-stay vergunning in Eindhoven: wat je moet weten

De gemeente Eindhoven hanteert strikte regels voor short-stay verhuur, met als doel woonwijken leefbaar te houden. Je hebt een vergunning nodig als je zelfstandige woonruimte tijdelijk (korter dan 6 maanden) wilt verhuren aan expats, internationale studenten of zakelijke reizigers.

✅ Tips voor een succesvolle aanvraag

1. Kies de juiste locatie
Short-stay is vooral toegestaan binnen de ring of nabij het centrum. In woonwijken buiten dat gebied is toestemming vaak lastiger te verkrijgen. Check het geldende bestemmingsplan voordat je aanvraagt.

2. Zorg voor een goede ruimtelijke inpassing
De gemeente beoordeelt of short-stay past in de omgeving. Je vergroot je kans op toekenning als:

de woning onderdeel is van een groter gebouw met gemengde functies;
het pand al eerder bedrijfsmatig gebruikt werd (bijv. voormalig kantoorpand);
je voldoende parkeergelegenheid op eigen terrein hebt.

3. Beperk overlastrisico's
Gemeente Eindhoven toetst streng op woonoverlast. Maak daarom duidelijk in je aanvraag dat je:

geluidswerende maatregelen neemt;
huisregels opstelt (geen feesten, max. aantal gasten);
een beheerder aanstelt die 24/7 aanspreekbaar is.

4. Toon aan dat het echt om tijdelijk verblijf gaat
Leg uit hoe je tijdelijke doelgroep eruitziet (expats, projectmedewerkers, etc.). Gebruik voorbeelden van vergelijkbare verblijven. Vermeld expliciet dat huurders zich niet inschrijven in de BRP (Basisregistratie Personen).

5. Documentatie is cruciaal
Stuur altijd mee:

een plattegrond van de woning;
een uitleg van je exploitatieplan;
een beheersplan (o.a. sleutelbeheer, klachtenafhandeling, controle op naleving regels);
bewijs dat je eigenaar bent of toestemming hebt van de VvE of verhuurder.

📄 Aanvragen doe je zo

Je vraagt de vergunning aan via het Omgevingsloket:
www.omgevingsloket.nl

Verplicht mee te sturen:

ingevuld aanvraagformulier;
situatietekening;
onderbouwing conform gemeentelijk beleid.

Let op: de beoordeling duurt gemiddeld 8–12 weken. Start dus op tijd.

📌 Conclusie: In Eindhoven is short-stay mogelijk, maar alleen onder strikte voorwaarden. Een goede voorbereiding, locatiekeuze, en beheersplan zijn essentieel voor een succesvolle vergunningaanvraag.

📎 Bekijk het volledige besluit hier: lokaleregelgeving.overheid.nl/CVDR702319/1