Contracten voor bepaalde tijd: welke mogelijkheden zijn er nog?

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet Vaste Huurcontracten, waardoor huurcontracten voor bepaalde tijd in Nederland wettelijk niet langer zijn toegestaan. Dit betekent voor zowel verhuurders als huurders een belangrijke wijziging in het speelveld. Toch zijn er nog steeds enkele mogelijkheden om woningen tijdelijk te verhuren…

Sinds 1 juli 2024 is de Wet Vaste Huurcontracten van kracht. Deze nieuwe wet stelt dat tijdelijke huurcontracten voor woonruimte in de meeste gevallen niet langer zijn toegestaan. De Wet Vaste Huurcontracten treedt op 1 juli 2024 in werking en de regels zijn vastgelegd in het burgerlijk wetboek, met name in Boek 7. Voor veel verhuurders betekent dit een fundamentele verandering in de manier waarop zij hun vastgoed beheren. Toch bestaan er nog steeds enkele routes om woningen tijdelijk te verhuren, mits deze passen binnen de uitzonderingen van de wet of onder specifieke regelingen vallen.

In dit artikel lees je welke mogelijkheden er anno 2025 nog wél zijn voor tijdelijke verhuur, wat de voorwaarden zijn en waar je als verhuurder op moet letten. Samen met de nieuwe Wet betaalbare huur scherpt de Wet Vaste Huurcontracten de regels voor huurovereenkomsten en vaste huurovereenkomsten verder aan, waardoor de juridische positie van huurders en verhuurders verandert.

Inleiding

De Wet vaste huurcontracten, die op 1 juli 2024 in werking is getreden, heeft het Nederlandse huurrecht ingrijpend veranderd. Met deze nieuwe wet is het uitgangspunt dat huurders meer zekerheid en stabiliteit krijgen door het standaard aanbieden van vaste huurcontracten in plaats van tijdelijke huurcontracten. Dit betekent dat tijdelijke huurcontracten alleen nog in uitzonderlijke gevallen zijn toegestaan. Zowel verhuurders als huurders moeten zich hierdoor aanpassen aan de nieuwe regels rondom huurcontracten. In dit artikel bespreken we de mogelijkheden en beperkingen van tijdelijke huurcontracten onder de Wet vaste huurcontracten, en wat deze veranderingen betekenen voor iedereen die met huur te maken heeft.

Vast contract als norm

Sinds 1 juli 2024 geldt de Wet vaste huurcontracten, waardoor vaste huurcontracten de standaard zijn geworden voor nieuwe huurders. Dit houdt in dat verhuurders in principe verplicht zijn om een vast huurcontract aan te bieden, tenzij er sprake is van een specifieke uitzondering die in de wet is opgenomen. Met deze verandering wil de wetgever huurders meer zekerheid bieden over hun woonsituatie en voorkomen dat mensen onnodig vaak moeten verhuizen. Voor verhuurders betekent dit dat zij alleen nog in bijzondere gevallen een tijdelijk huurcontract mogen afsluiten. De wet regelt duidelijk wanneer een uitzondering mogelijk is, zodat zowel verhuurders als huurders weten waar ze aan toe zijn. Zo ontstaat er meer duidelijkheid en zekerheid op de huurmarkt.

Uitzonderingen op de Wet Vaste Huurcontracten

Hoewel het uitgangspunt sinds 1 juli 2024 is dat huurcontracten standaard voor onbepaalde tijd zijn, erkent de wetgever dat er bijzondere situaties bestaan waarin tijdelijke verhuur wél wenselijk is. In deze gevallen mag je als verhuurder een tijdelijke huurovereenkomst of contract voor bepaalde tijd afsluiten:

Toegestane uitzonderingsgevallen:
• Studenten: een tijdelijke huurovereenkomst is mogelijk voor studenten die voor hun studie tijdelijk in Nederland studeren, inclusief internationale studenten. Dit geldt ook voor studenten die voor hun studie tijdelijk in een andere gemeente wonen (studie tijdelijk, nederland studeren, student).
• Tijdelijke verhuizing wegens dringende werkzaamheden of renovatie aan de eigen woning, waarbij het verband met dringende werkzaamheden als reden voor tijdelijke verhuur geldt (dringende werkzaamheden of renovatie, verband met dringende werkzaamheden).
• Tijdelijke huurovereenkomsten voor onzelfstandige woonruimte: voor onzelfstandige woonruimte geldt een maximale huurperiode van vijf jaar (onzelfstandige woonruimte, maximale huurperiode).
• Maatschappelijke opvang: urgente woningzoekenden en personen afkomstig uit maatschappelijke opvang of sociale noodsituaties, waarbij de betrokken gemeente een rol speelt en de situatie geldt dat zij direct voorafgaand aan de huurovereenkomst in een opvangcentrum verbleven (urgente woningzoekenden, personen afkomstig, betrokken gemeente, direct voorafgaand).
• Tweede kanshuurders: personen van wie een eerder huurcontract is beëindigd, bijvoorbeeld wegens ernstige overlast, en die onder toezicht een tweede kans huurovereenkomst aangaat (tweede kans huurovereenkomst aangaat, ernstige overlast, eerder huurcontract).
• Wezen tussen 16 en 27 jaar: jongeren die na het overlijden van hun ouder (de hoofdhuurder) het huurcontract voortzetten. In het geval van een overleden huurder kan het recht op blijven wonen gelden voor jongeren (overleden huurder, blijven wonen).
• Gescheiden ouders die tijdelijk apart gaan wonen om dicht bij hun kinderen te blijven. Dit geldt met name voor ouders met minderjarige kinderen, waarbij het belang dat kinderen willen blijven wonen in een vertrouwde omgeving centraal staat (minderjarige kinderen, kinderen willen blijven wonen, blijven wonen).
• Waddeneiland-werkers: werknemers die werk tijdelijk op Vlieland verrichten en vlieland woonruimte behoeven, waarvoor tijdelijke huisvesting noodzakelijk is (werk tijdelijk, vlieland woonruimte behoeven, tijdelijke huisvesting).
• Vergunninghouders/statushouders die tijdelijk uit een COA-locatie worden geplaatst in afwachting van permanente huisvesting.
• Tijdelijke huurovereenkomsten voor mensen die tijdelijk in een andere gemeente wonen vanwege werk of studie, waarbij zij woonruimte huren in die andere gemeente (andere gemeente, woonruimte huren).
• Particuliere verhuurders: tijdelijke huurovereenkomsten kunnen door particuliere verhuurders worden aangeboden aan specifieke doelgroepen, zoals arbeidsmigranten, studenten of statushouders (particuliere verhuurders).

In deze gevallen is tijdelijke verhuur toegestaan, vaak voor de duur van de situatie (bijv. zolang de studie duurt, of zolang er sprake is van opvang). Het is belangrijk dat het contract goed wordt onderbouwd, met bewijsstukken en duidelijke afspraken.

Belang van correcte onderbouwing
Voor elk van deze uitzonderingen is het cruciaal dat je de reden voor tijdelijke verhuur goed documenteert en vastlegt in het huurcontract. Het is van belang om de afgesproken einddatum en de afgesproken periode duidelijk in het contract op te nemen (afgesproken einddatum, afgesproken periode). Bij twijfel kan de Huurcommissie of rechter bepalen of het contract terecht als tijdelijk is aangemerkt. Zorg daarom voor duidelijke motivatie, onderliggende documenten (bijv. inschrijving studie, renovatieplan, of bewijs COA-plaatsing), en een heldere einddatum of voorwaarde tot beëindiging.

Daarnaast ben je als verhuurder verplicht om de huurder minimaal drie maanden voor het einde van het contract schriftelijk te informeren (drie maanden). Let op de regels rondom huur opzeggen en tussentijds opzeggen: de huurder mag bij een tijdelijke huurovereenkomst tussentijds opzeggen, de verhuurder niet (huur opzeggen, tussentijds opzeggen). Wordt het huurcontract verlengd, dan ontstaat automatisch een huurcontract voor onbepaalde tijd (huurcontract verlengd, huurcontract voor onbepaalde tijd). Sinds 1 juli 2024 krijgt een nieuwe huurder automatisch een huurcontract voor onbepaalde tijd, tenzij sprake is van een uitzondering (nieuwe huurder krijgt).

De Wet betaalbare huur heeft invloed op de betaalbare huur bij tijdelijke huurovereenkomsten, zodat huurprijzen binnen de perken blijven (betaalbare huur). Uitzonderingen op de vaste huurovereenkomsten kunnen via een algemene maatregel van bestuur worden vastgesteld (algemene maatregel). In sommige gevallen is het voeren van een duurzame gemeenschappelijke huishouding relevant voor het recht op voortzetting van de huurovereenkomst (duurzame gemeenschappelijke huishouding voeren).

Tot slot is het belangrijk onderscheid te maken tussen tijdelijke huurovereenkomsten en vaste huurovereenkomsten, waarbij vaste huurovereenkomsten de standaard zijn en tijdelijke contracten alleen in uitzonderingssituaties zijn toegestaan (vaste huurovereenkomsten).

Tijdelijke verhuur met een leegstandsvergunning

Een andere mogelijkheid is tijdelijke verhuur via een leegstandsvergunning. Deze regeling komt voort uit de Leegstandwet en maakt het mogelijk om woningen tijdelijk te verhuren zonder dat volledige huurbescherming van toepassing is. De verhuurder sluit in dit geval een huurovereenkomst of tijdelijk contract af met de huurder. Deze huurovereenkomsten vallen onder specifieke voorwaarden die in de Leegstandwet zijn vastgelegd.

Wat is een leegstandsvergunning?

Een leegstandsvergunning is bedoeld voor specifieke situaties waarin een woning of gebouw tijdelijk geen gebruik heeft als hoofdverblijf. Denk aan een woning die te koop staat of een pand dat op termijn gesloopt of gerenoveerd wordt.

Soorten woningen waarvoor een vergunning kan worden verleend:

Gebouwen in afwachting van nieuwe bestemming, zoals verzorgingshuizen, logiesaccommodaties of schoolgebouwen.

Te koop staande woningen, waaronder:
• Nog nooit bewoonde nieuwbouwwoningen.
• Woningen die in het jaar voor leegstand door de eigenaar zijn bewoond.
• Woningen die in de afgelopen tien jaar maximaal drie jaar verhuurd zijn geweest.
• Voor sloop of renovatie bestemde huurwoningen.
• Voor de verkoop bestemde huurwoningen, mits aan de voorwaarden wordt voldaan.

Verhuurtermijn en kosten
De vergunning wordt afgegeven voor maximaal 5 jaar bij verkoopwoningen. Bij te koop staande huurwoningen is de starttermijn 2 jaar, met maximaal 3 verlengingen van 1 jaar. De kosten voor een aanvraag bedragen eenmalig € 122,00, exclusief eventuele kosten voor gemeentelijke beoordeling of administratie.

Voordelen van een leegstandsvergunning:
• Beperkte huurbescherming voor huurders.
• Flexibele opzegtermijn voor verhuurders (minimaal 3 maanden).
• Geen automatische verlenging naar onbepaalde tijd.

Let op: je moet de vergunning aanvragen bij de gemeente waar de woning zich bevindt. Zonder vergunning geldt het reguliere huurrecht en geniet de huurder volledige bescherming.

De diplomatenclausule

Een vaak over het hoofd geziene mogelijkheid is het opnemen van een zogenoemde diplomatenclausule in een huurcontract. Deze clausule is speciaal bedoeld voor verhuurders die tijdelijk afwezig zijn, bijvoorbeeld omdat ze voor werk, studie of een andere reden tijdelijk naar het buitenland vertrekken en op termijn terug willen keren naar hun woning.

Wat houdt de zogenoemde diplomatenclausule in?

Het is een bepaling die je als verhuurder in staat stelt om het huurcontract te beëindigen zodra je terugkeert naar Nederland. De huurder weet vooraf dat het gaat om tijdelijke verhuur op basis van een tijdelijk contract en dat de woning na verloop van tijd weer beschikbaar moet zijn voor de eigenaar.

Voorwaarden:

• De reden van tijdelijke afwezigheid (bijv. werk, studie, stage of langdurige reis) moet duidelijk in het contract worden genoemd.
• Het betreft altijd een tijdelijk contract, waarbij de maximale duur en voorwaarden vooraf worden vastgelegd.
• De terugkeer moet aannemelijk zijn en de termijn moet vooraf kenbaar zijn aan de huurder.
• De beëindiging moet schriftelijk worden aangekondigd, met inachtneming van de opzegtermijn (meestal 3 maanden).
• Opzegging moet tijdig gebeuren, bij voorkeur via een aangetekende brief.

Let op bij deze clausule
Hoewel de zogenoemde diplomatenclausule bescherming biedt, is het essentieel dat je deze juridisch correct opstelt. In de praktijk kan een slecht geformuleerde clausule ertoe leiden dat de rechter oordeelt dat er tóch sprake is van een contract voor onbepaalde tijd met reguliere huurbescherming. Overweeg juridisch advies bij het opstellen van het contract.

Duurzame gemeenschappelijke huishouding

Een van de uitzonderingen op het verbod op tijdelijke huurcontracten is de situatie waarin sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Dit houdt in dat twee of meer personen samenwonen en samen een huishouden voeren dat bedoeld is voor langere tijd. Als één van deze personen een tijdelijk huurcontract heeft, kan de verhuurder onder bepaalde voorwaarden ook aan de andere persoon een tijdelijk huurcontract aanbieden. Dit is bijvoorbeeld relevant wanneer er sprake is van een dringende noodzaak, zoals een tijdelijke opvangsituatie of een overgangsfase in de woonbehoefte. De uitzondering is bedoeld om flexibiliteit te bieden in situaties waarin het niet wenselijk of mogelijk is om direct een vast huurcontract aan te bieden, terwijl er wel sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding. Het is belangrijk dat de verhuurder de reden voor het tijdelijke huurcontract goed kan onderbouwen en dat de afspraken duidelijk worden vastgelegd in het huurcontract.

Definitieve huisvesting

Een andere uitzondering waarbij een tijdelijk huurcontract mogelijk is, doet zich voor wanneer een huurder op korte termijn een definitieve huisvesting heeft gevonden, maar tijdelijk andere woonruimte nodig heeft. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn als de nieuwe woning nog niet beschikbaar is, of als er sprake is van een aantoonbaar urgente huisvestingsbehoefte. In deze situatie mag de verhuurder een tijdelijk huurcontract aanbieden, zodat de huurder in de tussenliggende periode toch onderdak heeft. Het is hierbij van belang dat de tijdelijke aard van het huurcontract duidelijk wordt vastgelegd en dat er bewijs is van de urgente huisvestingsbehoefte. Zo wordt voorkomen dat het tijdelijke huurcontract onbedoeld overgaat in een contract voor onbepaalde tijd. Deze uitzondering biedt uitkomst voor huurders die tijdelijk andere woonruimte nodig hebben in afwachting van hun definitieve huisvesting, en geeft verhuurders de mogelijkheid om flexibel in te spelen op bijzondere woonvragen.

Alternatieve oplossingen en creatieve constructies

Hoewel de wet de mogelijkheden voor tijdelijke verhuur fors heeft beperkt, zoeken sommige verhuurders alternatieve oplossingen binnen de grenzen van de wet:

a. Bruikleenovereenkomst
In sommige gevallen wordt een woning “in bruikleen” gegeven in plaats van verhuurd. Bij bruikleen stelt de eigenaar de woning gratis ter beschikking, zonder huurbetaling. Deze constructie wordt vaak toegepast bij antikraakobjecten.
Voordeel: Geen huurbescherming voor de gebruiker.
Nadeel: Geen huurinkomsten en beperkt juridisch afdwingbaar.

Let op: zodra er sprake is van een tegenprestatie (bijvoorbeeld een vergoeding), kan het alsnog als een tijdelijke huurovereenkomst of tijdelijk contract worden gezien.

b. Short stay verhuur (maximaal 90 dagen)
In bepaalde gemeenten is short stay verhuur toegestaan voor periodes tot 90 dagen, meestal voor expats, toeristen of tijdelijke arbeidskrachten. Dit gebeurt vaak via een tijdelijk contract. Gemeenten zoals Amsterdam hanteren hier strikte regels voor. Controleer altijd het lokale beleid.

In sommige gemeenten is een registratieplicht of vergunning vereist.

Bij overschrijding van de termijn kan alsnog sprake zijn van reguliere huurbescherming.

Belang van duidelijke communicatie en goede administratie

Of je nu werkt met een diplomatenclausule, een vergunning of een van de toegestane uitzonderingen: het is van groot belang om alle afspraken rondom de huurovereenkomst of verschillende huurovereenkomsten schriftelijk vast te leggen. Een goed opgesteld contract, voorzien van clausules die voldoen aan de wet, voorkomt latere conflicten en juridische procedures.

Documenteer altijd:
• De aard van de uitzondering of vergunning.
• De verwachte einddatum of beëindigingsvoorwaarde.
• De reden voor tijdelijke verhuur.
• De opzegprocedure en termijn.
• Eventuele documenten ter onderbouwing (studiebewijs, COA-formulier, renovatieplan, etc.).

Conclusie

De Wet Vaste Huurcontracten markeert een belangrijke verschuiving in het Nederlandse huurrecht. Tijdelijke huurcontracten zijn sinds 1 juli 2024 de uitzondering in plaats van de norm. Toch zijn er nog steeds mogelijkheden voor tijdelijke verhuur, mits je als verhuurder binnen de kaders van de wet handelt. Tijdelijke huurovereenkomsten en het tijdelijk contract blijven mogelijk voor specifieke situaties; het is belangrijk om de juiste huurovereenkomsten te kiezen die passen bij jouw situatie en de geldende regelgeving.

De drie belangrijkste routes zijn:
• Uitzonderingsgevallen zoals studenten, statushouders of gescheiden ouders.
• Leegstandsvergunningen, waarbij de woning tijdelijk wordt verhuurd met beperkte huurbescherming.
• Diplomatenclausules, speciaal voor verhuurders die tijdelijk naar het buitenland vertrekken.
• Andere alternatieven, zoals bruikleenovereenkomsten of short stay verhuur, zijn alleen in specifieke gevallen bruikbaar en vereisen extra aandacht voor regelgeving en lokale eisen.

Door je goed te verdiepen in de juridische mogelijkheden en zorgvuldig te documenteren, kun je als verhuurder ook in het tijdperk van vaste huurcontracten nog steeds tijdelijke verhuur inzetten — op een legale en verantwoorde manier. Wil je hier meer over weten? Neem dan contact met ons op, we helpen je graag verder!