Mag ik mijn (tweede) huis verhuren?
Beleggen in vastgoed is al jaren populair in Nederland. Het biedt niet alleen de kans om vermogen op te bouwen, maar ook om een stabiel en aantrekkelijk rendement te behalen. Het verhuren van een (tweede) woning levert maandelijkse huurinkomsten op, die vaak weinig tijd en moeite kosten zodra alles goed is geregeld. Wel is het essentieel dat de verhuur juridisch in orde is, dat u voldoet aan de regels van uw hypotheekverstrekker en dat u weet wat uw rechten en plichten zijn als verhuurder. Als eigenaar bent u bovendien verantwoordelijk voor het regelen van alle juridische en fiscale zaken rondom de woning.
In dit artikel leest u alles wat u moet weten voordat u uw tweede huis verhuurt — van toestemming van de bank tot vergunningen, huurcontracten, huurprijzen en het inschakelen van een professionele verhuurmakelaar zoals Extate Housing. Houd er rekening mee dat u als eigenaar belasting moet betalen over de woning waarvan u eigenaar bent, afhankelijk van de verhuursituatie.
Toestemming van de bank of hypotheekverstrekker
Wanneer u uw woning met een hypotheek hebt gefinancierd, is de eerste stap altijd: checken of u mag verhuren. In de meeste standaard hypotheekvoorwaarden staat namelijk dat verhuur niet is toegestaan zonder voorafgaande toestemming van de geldverstrekker. Als u uw woning wilt verhuren, moet u er rekening mee houden dat u mogelijk geen recht meer heeft op hypotheekrenteaftrek. De hypotheekrente is namelijk alleen aftrekbaar zolang de woning uw hoofdverblijf is.
De reden hiervoor is dat de bank een woningfinanciering verstrekt op basis van een zogenoemde eigenwoningsituatie. Zodra u de woning gaat verhuren, verandert dit in een beleggingsobject, wat andere risico’s met zich meebrengt. Zo kan een huurder huurbescherming genieten, waardoor de bank de woning niet zomaar kan verkopen bij betalingsproblemen.
Wilt u tóch verhuren terwijl u nog een gewone hypotheek heeft? Neem dan altijd contact op met uw bank als u uw woning wilt verhuren. Sommige banken staan tijdelijke verhuur toe, bijvoorbeeld in geval van tijdelijke uitzending naar het buitenland of verkoop met leegstand, maar dit moet altijd schriftelijk worden vastgelegd.
Heeft u daarentegen een verhuurhypotheek (ook wel buy-to-let hypotheek genoemd)? Dan mag u de woning zonder extra toestemming verhuren. Deze hypotheekvorm is speciaal ontwikkeld voor beleggers en particuliere verhuurders en houdt rekening met huurinkomsten bij het bepalen van de leencapaciteit.
Soorten woningen die verhuurd kunnen worden
Niet elke woning is hetzelfde als het gaat om verhuur. Afhankelijk van uw situatie en doelen zijn er verschillende soorten woningen die u kunt verhuren, elk met hun eigen regels, voordelen en aandachtspunten.
Een veelvoorkomende optie is de tweede woning, die vaak specifiek wordt aangeschaft als investering. Dit type woning kan variëren van een appartement in de stad tot een vrijstaande woning op het platteland. De keuze voor een tweede woning als verhuurobject hangt vaak samen met de verwachte huurinkomsten, de WOZ-waarde en de maximale huurprijs die u kunt vragen. Een tweede woning verhuren is voor veel eigenaren een slimme investering, omdat het een stabiele bron van passief inkomen kan opleveren. Houd er wel rekening mee dat u bij verhuur van een tweede woning te maken krijgt met specifieke regels rondom belasting (box 3), en dat de ontvangen huur moet worden opgegeven bij de Belastingdienst.
Tijdelijke verhuur is een andere populaire vorm, bijvoorbeeld wanneer u uw eigen woning tijdelijk wilt verhuren via platforms als Airbnb. Dit kan aantrekkelijk zijn als u bijvoorbeeld op reis bent of tijdelijk ergens anders verblijft. Tijdelijke verhuur kan een slimme strategie zijn om extra inkomen te genereren, maar let goed op de regels van uw gemeente en de gevolgen voor de hypotheekrenteaftrek. Ook de WOZ-waarde van uw woning speelt een rol bij de berekening van de belasting die u moet betalen over de huurinkomsten.
Maximale huurpijs
Commerciële verhuur richt zich op het behalen van een zo hoog mogelijke huurprijs, bijvoorbeeld door te investeren in woningen op toplocaties of met extra voorzieningen. Dit kan zeer lucratief zijn, maar brengt ook extra verplichtingen met zich mee. Zo moet u rekening houden met de sociale huurgrens: woningen met een huurprijs onder deze grens vallen onder strengere regelgeving en kunnen door de Huurcommissie worden getoetst. In sommige gevallen kan de Huurcommissie stappen ondernemen om een te hoge huurprijs te verlagen, waardoor u als verhuurder te maken krijgt met een lagere huurprijs dan verwacht. In de vrije sector heeft u meer vrijheid, maar ook daar gelden specifieke regels.
Ook is er de mogelijkheid om een woning die te koop staat tijdelijk te verhuren. Dit kan uitkomst bieden als het vinden van een koper langer duurt dan verwacht. Let er wel op dat tijdelijke verhuur van een te koop staande woning gevolgen kan hebben voor uw hypotheekrenteaftrek en dat u de ontvangen huur moet opgeven in uw belastingaangifte. Ook kunnen er aanvullende regels gelden vanuit de gemeente of hypotheekverstrekker.
Welke vorm van verhuur u ook kiest, het is essentieel om vooraf goed te onderzoeken welke regels, belastingen en voorzieningen van toepassing zijn. Door de juiste keuze te maken en slim te investeren in onroerend goed, kunt u optimaal profiteren van de mogelijkheden die verhuur biedt. Zo maakt u van uw woning een slimme investering die bijdraagt aan uw financiële toekomst.
Verhuur in het kader van de Leegstandswet
Wilt u uw woning tijdelijk verhuren, bijvoorbeeld omdat u deze te koop hebt staan of tijdelijk niet gebruikt? Dan biedt de Leegstandswet uitkomst.
Met een vergunning op grond van deze wet mag u een woning tijdelijk verhuren zonder dat de huurder huurbescherming opbouwt. Dat betekent dat de huurovereenkomst automatisch eindigt zodra de vergunning afloopt of de woning wordt verkocht.
De Leegstandswet geldt onder meer voor:
• Woningen die te koop staan, maar nog niet zijn verkocht;
• Nieuwbouwwoningen die nog niet permanent zijn verhuurd;
• Woningen in afwachting van sloop of renovatie.
De vergunning wordt aangevraagd bij de gemeente waar de woning zich bevindt. Na goedkeuring mag u de woning doorgaans maximaal vijf jaar verhuren, afhankelijk van de omstandigheden.
Let op: u moet de verhuur nog steeds melden bij uw hypotheekverstrekker en soms ook bij uw verzekeraar, zodat de dekking geldig blijft. Daarnaast is het belangrijk om te weten dat u inkomsten uit tijdelijke verhuur, bijvoorbeeld als u uw woning via Airbnb aanbiedt, apart moet opgeven bij de belastingaangifte. U bent verplicht deze huurinkomsten op te geven, zodat de Belastingdienst deze correct kan verwerken.
Regels en verplichtingen voor verhuurders
Zodra u weet dat u mag verhuren, is het belangrijk om de wettelijke regels te kennen. Zowel huurder als verhuurder hebben rechten en plichten, vastgelegd in het Burgerlijk Wetboek en aanvullende regelgeving.
Een belangrijk aandachtspunt is het huurcontract. Sluit altijd een schriftelijke huurovereenkomst af waarin duidelijk staat vermeld:
- de huurprijs en betalingswijze,
- de duur van het contract (tijdelijk of onbepaalde tijd),
- eventuele servicekosten,
- afspraken over onderhoud
- de huisregels
Let op het verschil tussen een tijdelijke huurder en een vaste huurder: bij een vaste huurder zijn de huurinkomsten meestal onbelast en wordt de verhuurde woning als vermogen in box 3 gezien. Bij tijdelijke verhuur kunnen andere fiscale regels gelden. Voor tijdelijke verhuur mag een modelcontract voor bepaalde tijd worden gebruikt, maar let op de regels van de Wet vaste huurcontracten (sinds 1 juli 2024), die tijdelijke contracten aanzienlijk beperken.
Vergeet niet om de huurinkomsten en eventuele vermogenswinsten correct op te geven in box 1 of box 3 bij uw belastingaangifte, afhankelijk van uw situatie. Het juist opgeven in box is belangrijk om problemen met de Belastingdienst te voorkomen.
Onderhoudsplicht
De verhuurder is verantwoordelijk voor groot onderhoud (dak, gevels, leidingen), terwijl de huurder het kleine dagelijks onderhoud verzorgt.
Veiligheid en staat van de woning
De woning moet voldoen aan de eisen van bewoonbaarheid en veiligheid. Denk aan goed functionerende elektra, rookmelders, en een minimale energieprestatie (energielabel).
Inschrijving bij de gemeente
In veel gemeenten is het verplicht om de woning te registreren als verhuurwoning. Vooral in steden met krappe woningmarkten (zoals Amsterdam, Utrecht, Den Haag en Eindhoven) gelden verhuurvergunningen of meldplichten. Controleer dit altijd bij uw gemeente.
De juiste huurprijs vaststellen
Het bepalen van de huurprijs is vaak complexer dan gedacht. U mag niet zomaar een willekeurig bedrag vragen.
Bij woningen in de sociale sector (tot de liberalisatiegrens) bepaalt het woningwaarderingsstelsel (WWS) de maximale huurprijs. In de vrije sector heeft u meer vrijheid, maar ook daar gelden regels om woekerhuren te voorkomen.
Factoren die de huurprijs beïnvloeden:
- oppervlakte en kwaliteit van de woning,
- energielabel
- ligging en voorzieningen in de omgeving,
- type verhuur (tijdelijk, gemeubileerd, ongemeubileerd)
Ook spelen uw netto maandlasten en de verwachte inkomsten uit verhuur een rol bij het bepalen van een realistische huurprijs. Zo krijgt u inzicht in het rendement en kunt u uw financiële planning hierop afstemmen.
Daarnaast kunt u servicekosten rekenen voor bijvoorbeeld stoffering, meubels, internet of schoonmaak, maar deze moeten redelijk en transparant zijn. U mag hier niet zomaar een vast bedrag voor verzinnen; alles moet herleidbaar zijn naar daadwerkelijke kosten.
Fiscale gevolgen van verhuur
Bij het verhuren van een tweede woning verandert ook de fiscale behandeling. Het principe is dat een tweede woning in box 3 (vermogen) valt en niet in box 1 (eigen woning). Dit betekent dat de fiscale regels voor een tweede huis verschillen van die voor uw hoofdverblijf.
U betaalt belasting over de waarde van de woning minus eventuele schuld (zoals de hypotheek). Daarnaast moet u in bepaalde situaties inkomstenbelasting betalen over inkomsten uit verhuur. Het is belangrijk om huurinkomsten op te geven bij de belastingaangifte, vooral als u de woning tijdelijk of via platforms zoals Airbnb verhuurt. Afhankelijk van de mate van exploitatie kunnen deze inkomsten in box 1 of box 3 vallen.
Let ook op de gemeentelijke heffingen: soms verandert de WOZ-waarde of betaalt u andere tarieven voor afvalstoffenheffing of OZB voor niet-hoofdbewoning.
Als u een tweede huis kopen overweegt, krijgt u te maken met overdrachtsbelasting. Deze is doorgaans hoger dan bij de aankoop van een eigen woning. Ook het investeren van spaargeld in een tweede woning heeft gevolgen voor de belasting, omdat uw spaargeld hierdoor afneemt en uw vermogen in box 3 verandert.
Wanneer u de overwaarde uit de verkoop van uw oude woning of oude huis gebruikt voor de aankoop van een nieuwe woning of andere woning, zijn er fiscale gevolgen, bijvoorbeeld voor de hypotheekrenteaftrek en de vermogensrendementsheffing.
Tot slot: uw pensioen kan invloed hebben op de hypotheekmogelijkheden bij het kopen van een tweede woning, omdat geldverstrekkers rekening houden met uw toekomstige inkomen na pensionering.
Uit handen geven aan verhuurmakelaar Extate Housing
Het verhuren van een woning vraagt tijd, kennis en zorgvuldigheid. Daarom kiezen veel particuliere verhuurders ervoor om het proces uit handen te geven aan een verhuurmakelaar.
Een professionele makelaar zoals Extate Housing:
• kent de lokale huurmarkt en weet welke huurprijs reëel is;
• zorgt voor professionele foto’s en advertenties;
• screent huurders op inkomen, identiteit en betrouwbaarheid;
• stelt een juridisch sluitend huurcontract op;
• kan het beheer van de woning overnemen (huurincasso, onderhoud, inspecties).
Dit bespaart u veel tijd en voorkomt risico’s op wanbetaling of juridische conflicten.
De kosten (meestal één maand huur als courtage, plus een beheervergoeding bij doorlopend beheer) verdienen zich vaak terug door snelle verhuur en minder leegstand.
Samenvattend: waar u op moet letten
Het verhuren van een tweede woning kan een uitstekende manier zijn om rendement te behalen, maar vraagt een zorgvuldige voorbereiding.
Controleer altijd de volgende punten voordat u start:
✔️ Toestemming van hypotheekverstrekker of verhuurhypotheek afsluiten.
✔️ Eventuele vergunning aanvragen bij de gemeente (zoals Leegstandswet).
✔️ Een rechtsgeldig huurcontract opstellen.
✔️ Een redelijke huurprijs en correcte servicekosten berekenen.
✔️ Fiscale gevolgen in kaart brengen.
✔️ Overwegen om een verhuurmakelaar in te schakelen voor screening, contract en beheer.
Wanneer u al deze stappen goed doorloopt, kunt u zorgeloos en winstgevend verhuren — met een stabiel rendement en minimale risico’s.
Conclusie
Ja, u mag in veel gevallen uw tweede huis verhuren, maar niet zomaar. De sleutel tot succesvolle verhuur is vooraf goed regelen wat er juridisch, financieel en praktisch bij komt kijken.
Of u nu tijdelijk wilt verhuren via de Leegstandswet of structureel wilt beleggen in vastgoed: met de juiste voorbereiding voorkomt u problemen en haalt u het maximale uit uw investering.
Heeft u twijfels over wat in uw situatie is toegestaan of wilt u begeleiding bij het vinden van betrouwbare huurders?
Neem dan contact op met een verhuurmakelaar in uw regio. Die kent de markt, de wetgeving én de lokale regels, en kan ervoor zorgen dat u zonder zorgen rendement haalt uit uw (tweede) woning.