Wet Betaalbare Huur: de belangrijkste punten op een rijtje
Het woningwaarderingsstelsel (WWS) staat op het punt aanzienlijke veranderingen te ondergaan, met directe implicaties voor verhuurders in Nederland. De nieuwe wet, de Wet Betaalbare Huur, is onderdeel van een breder wetsvoorstel en bevat een wijziging van het burgerlijk wetboek. Deze wet regelt de maximale huurprijs voor huurwoningen, waaronder sociale huurwoningen, middenhuur en de vrije huursector.
De gemeente krijgt een toezichthoudende rol en particuliere verhuurders kunnen een boete krijgen als zij zich niet aan de maximum huurprijs houden. De wet gaat naar verwachting op 1 juli 2024 in, maar onderdelen daarvan kunnen verschillend in werking treden, bijvoorbeeld per 1 januari 2025 of juli 2025, afhankelijk van de regeling. De uitvoeringswet huurprijzen woonruimte en andere wetten zijn aangepast om de regulering middenhuur mogelijk te maken. De WOZ-waarde en servicekosten spelen een rol bij het bepalen van de maximale huurprijs. De wet zorgt voor meer duidelijkheid voor particuliere verhuurders, ook bij studentenkamers en onzelfstandige woonruimtes. Huurders en verhuurders moeten weten welke regels gelden voor hun huurcontracten; in gevallen direct kan een aanpassing van de huurprijs worden geëist als deze niet klopt. De nieuwe wet geldt voor zowel bestaande contracten als nieuwe huurcontracten en is van toepassing op alle huurwoningen, inclusief sociale huurwoningen, middenhuur en de vrije huursector. Een nauwkeurige berekening van de maximale huurprijs wordt essentieel onder de nieuwe puntentelling. Hier zijn de kernpunten die verhuurders in overweging moeten nemen:
Introductie van de middenhuur
Met de invoering van de middenhuurcategorie wordt een nieuw hoofdstuk toegevoegd aan het Nederlandse huurbeleid. De liberalisatiegrens wordt verhoogd naar 187 punten, wat betekent dat het woningwaarderingsstelsel (WWS) wordt gebruikt om de huurprijs van verschillende huurwoningen te bepalen. Daarnaast is de regulering middenhuur ingevoerd om betaalbare huurwoningen in het middensegment te waarborgen en huurders beter te beschermen.
Hiermee ontstaan drie duidelijke categorieën:
• Sociale huur: 0 t/m 140 punten – deze sociale sector, ook wel sociale huursector genoemd, valt onder strikte huurprijsregulering en is bedoeld om betaalbare huurwoningen te bieden aan mensen met een lager inkomen.
• Middenhuur: 141 t/m 186 punten – in dit segment zorgt de regulering middenhuur ervoor dat de huurprijzen betaalbaar blijven voor middeninkomens.
• Vrije sector: vanaf 187 punten
Voor de eerste twee categorieën geldt voortaan een wettelijk maximale huurprijs, gebaseerd op het aantal punten dat een woning krijgt toegewezen. De WOZ-waarde speelt hierbij een belangrijke rol in de puntentelling en bepaalt mede de maximale huurprijs van een huurwoning. Alleen in de vrije sector blijft de huurprijs vrij onderhevig aan de marktwerking. De middenhuur is vooral bedoeld om huurders met een middeninkomen beter te beschermen tegen torenhoge huren, vooral in stedelijke gebieden waar de huurprijzen de laatste jaren sterk zijn gestegen.
Dwingend maken van het woningwaarderingsstelsel (WWS)
Een van de belangrijkste veranderingen die de Wet Betaalbare Huur met zich meebrengt, is dat het woningwaarderingsstelsel dwingend wordt. Dat wil zeggen: verhuurders moeten zich wettelijk houden aan de maximale huurprijs die op basis van de puntentelling geldt. De uitvoeringswet heeft deze verplichtingen en procedures vastgelegd voor alle huurcontracten.
Wat verandert er concreet?
• Verplichte puntentelling bij start huurcontract:
Verhuurders zijn verplicht om bij de aanvang van de huurovereenkomst een overzicht van de WWS-punten aan de huurder te overhandigen. Dit maakt transparant welke factoren invloed hebben gehad op de huurprijs. De regels rondom de puntentelling gelden zowel voor bestaande contracten als voor nieuwe huurcontracten.
• Toezicht en handhaving:
Huurders kunnen voortaan direct naar de Huurcommissie stappen als zij vermoeden dat hun huurprijs niet in overeenstemming is met de puntentelling. De Huurcommissie kan in dat geval de huurprijs met terugwerkende kracht verlagen. Daarnaast kunnen huurders bij de Huurcommissie terecht voor geschillen over servicekosten.
• Boetes voor verhuurders bij overtreding:
Verhuurders die bewust een te hoge huur vragen of de WWS-regels negeren, riskeren een boete van maximaal €22.500 per woning.
• Gemeenten krijgen een toezichthoudende rol:
Gemeenten mogen vanaf de inwerkingtreding actief optreden tegen excessieve huurprijzen en handhaven op basis van de nieuwe wetgeving. Deze maatregel maakt een einde aan het “grijze gebied” dat jarenlang bestond: eerder was het WWS slechts een richtlijn voor geliberaliseerde woningen, nu wordt het een bindend systeem voor het overgrote deel van de markt en geldt het voor zowel bestaande contracten als nieuwe huurcontracten.
Energieprestatie: duurzaamheid wordt beloond (of bestraft)
Een andere belangrijke ontwikkeling is de koppeling tussen energieprestaties en de puntentelling. De energiezuinigheid van een huurwoning speelt vanaf 1 juli 2024 een nóg grotere rol in de bepaling van de maximale huurprijs. Naast het energielabel telt ook de WOZ-waarde van de huurwoning mee bij het bepalen van het aantal WWS-punten. De WOZ-waarde is daarmee een belangrijke factor in de beoordeling van de woningkwaliteit volgens het puntensysteem.
Wat houdt dit in?
• Woningen met energielabel A of hoger krijgen extra WWS-punten, wat resulteert in een hogere toegestane huur.
• Woningen met een slecht energielabel (E, F of G) krijgen minder punten, wat direct invloed heeft op de maximale huurprijs.
• Is er geen energielabel beschikbaar? Dan wordt het aantal punten gebaseerd op het bouwjaar van de woning, wat vaak resulteert in een lagere score dan met een geldig label.
Voor verhuurders betekent dit dat investeren in verduurzaming loont. Een huurwoning met een goed energielabel:
• Scoort beter in het WWS,
• Is aantrekkelijker voor huurders,
• En levert simpelweg een hogere huur op binnen de regels.
Let op: zonder energielabel kan de huurwoning ongunstig beoordeeld worden. Het aanvragen van een geldig energielabel vóór de start van de huurovereenkomst is dus essentieel.
Huurverlaging en bescherming huurder
Met de Wet Betaalbare Huur krijgen huurders meer bescherming tegen buitensporige huurprijzen, vooral in de middenhuur. Als blijkt dat de huurprijs te hoog is voor het aantal WWS-punten, kunnen zij:
• Naar de Huurcommissie stappen (tot 6 maanden na aanvang van het contract);
• Verzoeken om huurverlaging naar het wettelijk toegestane niveau;
• Eventueel met terugwerkende kracht geld terugkrijgen.
In bepaalde gevallen kan direct een aanpassing van de huurprijs naar de maximum huurprijs worden geëist, ook bij bestaande contracten. Dit geldt bijvoorbeeld als de huurprijs niet overeenkomt met het puntenaantal of de geldende regelgeving. Ook kunnen huurders een procedure starten als blijkt dat een energielabel onterecht ontbreekt of onjuist is toegekend. Voor verhuurders is het daarom cruciaal om alle documentatie, puntentelling en onderbouwing goed op orde te hebben bij het aangaan van de huurovereenkomst.
Uitzonderingen en bijzondere gevallen
Hoewel de wet veel situaties dekt, zijn er ook uitzonderingen:
• Gemeubileerde woningen kunnen maximaal 20% extra huur vragen bovenop de kale huur, mits dit in het contract is onderbouwd en gespecificeerd.
• Short stay-verhuur (minder dan 6 maanden) valt buiten het reguliere WWS, maar staat onder toenemende druk van lokale overheden.
• Zorgwoningen, studentencomplexen en kamerverhuur kunnen onder specifieke regels vallen. Hier is de exacte toepassing van de WWS afhankelijk van type verhuur en doelgroep.
Let op: De regels voor huurprijsregulering gelden ook voor studentenkamers en onzelfstandige woonruimtes. Particuliere verhuurders moeten zich aan deze regelgeving houden, ongeacht het type huurcontract. Niet-naleving kan leiden tot boetes. Daarnaast moeten servicekosten onder de nieuwe regelgeving apart worden gespecificeerd en gereguleerd. Dit betekent dat servicekosten duidelijk in het huurcontract moeten worden opgenomen en onder toezicht van de Huurcommissie kunnen vallen. Het is raadzaam om bij twijfel juridisch advies in te winnen of contact op te nemen met een verhuurspecialist.
Uitvoering en monitoring: hoe wordt de wet gehandhaafd?
De uitvoering en handhaving van de Wet Betaalbare Huur zijn essentieel om te zorgen dat de regels rondom betaalbare huur daadwerkelijk worden nageleefd. Verschillende partijen spelen hierin een belangrijke rol, waaronder gemeenten, de Huurcommissie en de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Gemeenten zijn verantwoordelijk voor het toezicht op de naleving van de maximale huurprijs. Zij controleren of verhuurders zich aan de wet houden en kunnen optreden als er sprake is van overtredingen. Dit betekent dat gemeenten boetes kunnen opleggen aan verhuurders die zich niet aan de regels houden, bijvoorbeeld wanneer bij een nieuw huurcontract een te hoge huurprijs wordt gevraagd of de verplichte puntentelling ontbreekt.
De Huurcommissie is het centrale aanspreekpunt voor huurders en verhuurders bij geschillen over de huurprijs. Als een huurder vermoedt dat de huurprijs niet in lijn is met de wet betaalbare huur, kan hij of zij de Huurcommissie inschakelen. De commissie onderzoekt dan of de huurprijs overeenkomt met de puntentelling en kan besluiten tot huurverlaging als dat nodig is. Ook verhuurders kunnen bij de Huurcommissie terecht voor duidelijkheid over de maximale huurprijs. De minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties is verantwoordelijk voor het opstellen van de uitvoeringsregels en het monitoren van de naleving van de wet. Jaarlijks brengt de minister verslag uit aan de Tweede Kamer over de uitvoering van de wet betaalbare huur. In dit verslag wordt onder andere ingegaan op het aantal huurders en verhuurders dat gebruikmaakt van de wet, de mate van naleving en de resultaten van de monitoring.
Om de uitvoering en monitoring te ondersteunen, zijn verhuurders verplicht bij elk nieuw huurcontract een overzicht van de puntentelling te verstrekken. Dit maakt het voor huurders direct inzichtelijk of de gevraagde huurprijs past bij de kwaliteit van de woning. Daarnaast worden gegevens over huurprijzen en naleving verzameld, zodat de overheid tijdig kan bijsturen als dat nodig is.Dankzij deze duidelijke verdeling van verantwoordelijkheden en de inzet van verschillende instrumenten, biedt de wet betaalbare huur zowel huurders als verhuurders meer zekerheid en transparantie op de huurmarkt. Zo wordt de bescherming van huurders versterkt en wordt het voor verhuurders duidelijk aan welke regels zij zich moeten houden.
Wat nu?
Om de impact van deze veranderingen te begrijpen en effectief te reageren, is het cruciaal voor verhuurders om zich goed voor te bereiden. Hier zijn enkele stappen die verhuurders kunnen nemen:
1. Herbereken de maximale huurprijs
Maak gebruik van het nieuwe rekenmodel om de maximale huurprijs te berekenen volgens de voorgestelde wijzigingen. Dit geeft inzicht in mogelijke aanpassingen.
Extate Housing kan deze puntentelling ook voor u uitvoeren. Onze experts stellen een gepersonaliseerd rapport op en brengen de eventuele verbeterpunten duidelijk in kaart. Interesse? Neem dan contact met ons op via het contactformulier!
2. Focus op duurzaamheid
Overweeg investeringen in duurzaamheid om extra punten te verdienen en de waarde van de woning te verhogen.
3. Blijf op de hoogte:
Volg de voortgang van de wetgeving en zorg ervoor dat u op de hoogte bent van eventuele aanpassingen of aanvullende informatie. Verhuurders moeten weten welke wijzigingen in de relevante wetten, zoals de Wet goed verhuurderschap en de Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, en het actuele wetsvoorstel van toepassing zijn op hun situatie.
Door proactief te handelen en deze wijzigingen zorgvuldig te implementeren, kunnen verhuurders zich aanpassen aan het evoluerende landschap van huurprijsbepaling en -regulering in Nederland.
Conclusie: wat betekent dit voor jou als verhuurder?
De Wet Betaalbare Huur betekent een belangrijke koerswijziging in het Nederlandse huurbeleid. De wet zorgt ervoor dat meer mensen toegang krijgen tot een betaalbare huurwoning, doordat huurprijzen in het middensegment nu strenger worden gereguleerd. Waar voorheen vooral sprake was van een “adviesprijs” bij woningen in het middensegment, gelden nu harde regels met boetes en terugvorderingen. De wet is uitgebreid om het verband tussen huurprijsregulering en bescherming van huurders te versterken. Verhuurders die zich niet aan de regels houden, kunnen een boete krijgen van de gemeente
Als verhuurder betekent dit:
• Zorgvuldig puntentellen op basis van het WWS;
• Overhandigen van een overzicht aan de huurder bij start huur;
• Bezit van een geldig energielabel;
• Transparante huurprijzen conform de nieuwe regels;
• Bereidheid om huur aan te passen indien nodig.
Hoewel dit meer administratieve lasten met zich meebrengt, zorgt het ook voor meer duidelijkheid, eerlijkheid en controleerbaarheid op de huurmarkt. Ben jij een verhuurder in het middensegment of bezit je meerdere panden? Dan is dit hét moment om je portefeuilles opnieuw te laten beoordelen, energielabels te actualiseren en je voor te bereiden op de nieuwe wetgeving. Heb je hier vragen over? Neem dan contact met ons op!